SIKÇA SORULAN SORULAR
Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonları Hakkında Merak Edilenler
Bu bölümde yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her fonun yatırım stratejisi, süresi, riskleri ve katılma payı alım-satım esasları farklılık gösterebilir. Yatırım kararı verilmeden önce ilgili fonun bilgilendirme dokümanları incelenmelidir.
Kisbu Portföy ve Yatırım Fonları
Kisbu Portföy, gayrimenkul yatırım fonları ile girişim sermayesi yatırım fonlarının kurulması ve yönetimi alanlarında faaliyet göstermektedir.
Şirket; gerçek varlıklara dayalı, ölçeklenebilir ve uzun vadeli değer yaratma potansiyeli taşıyan yatırım modellerine odaklanmaktadır.
Yatırım fonu, yatırımcılardan katılma payı karşılığında toplanan kaynakların belirli bir yatırım stratejisi doğrultusunda profesyonel olarak yönetildiği mal varlığıdır.
Fonun yatırım yapabileceği varlıklar ve yönetim esasları, ilgili mevzuat ve fon dokümanlarında belirlenir.
Katılma payı, yatırımcının fon malvarlığına katılımını ve fondaki haklarını temsil eden sermaye piyasası aracıdır.
Yatırımcı, fon portföyündeki varlıkların doğrudan sahibi olmaz; sahip olduğu katılma payı oranında fonun ekonomik sonuçlarına katılır.
Gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonlarının katılma payları yalnızca sermaye piyasası mevzuatı kapsamında nitelikli yatırımcı olarak kabul edilen gerçek ve tüzel kişilere satılabilir.
Nitelikli yatırımcı koşulları, yatırım öncesinde yetkili kuruluş tarafından kontrol edilir.
Nitelikli yatırımcı, Kurul’un yatırım kuruluşlarına ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ve talebe dayalı olarak profesyonel kabul edilenler de dahil profesyonel müşterilerdir. Yatırım fonları, emeklilik fonları, menkul kıymetler yatırım ortaklıkları, girişim sermayesi yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, özel finans kurumları, portföy yönetim şirketleri, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun geçici 20 nci maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu Kurulca belirlenecek diğer yatırımcılar ve halka arz tarihi itibariyle en az 1 milyon Türk Lirası (*) tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler nitelikli yatırımcılar arasında yer almaktadır.
(* İlgili parasal tutar; SPK’nın i-SPK.37.7 (18/12/2025 tarih ve 65/2354 s.k.) sayılı İlke Kararı uyarınca “10 milyon TL” olarak belirlenmiş olup karar tarihinden önce nitelikli yatırımcı sıfatını kazanmış olan yatırımcıların statüsü aynen korunacaktır.)
Yatırım fonlarının genel olarak tüzel kişiliği bulunmaz. Fon malvarlığı, kurucunun ve portföy saklayıcısının malvarlığından ayrıdır.
Gayrimenkul yatırım fonları, tapuya tescil ve tescile bağlı işlemler bakımından tüzel kişiliğe sahip kabul edilir.
Fon varlıkları, SPK tarafından yetkilendirilmiş bağımsız bir portföy saklama kuruluşu nezdinde saklanır veya mülkiyet kayıtları bu kuruluş tarafından kontrol edilir.
Portföy saklayıcısı, fon işlemlerinin mevzuata ve fon dokümanlarına uygunluğunu gözetir.
Fonun yatırım stratejisi, süresi, riskleri, katılma payı alım-satım koşulları, ücretleri, giderleri ve varsa kâr dağıtım esasları değerlendirilmelidir.
Bu bilgiler fonun içtüzüğü, ihraç belgesi, yatırımcı bilgi formu ve fon ihraç sözleşmesinde yer alır.
Kisbu Portföy tarafından kurulan ve yönetilen fonlara ilişkin bilgilere şirketin internet sitesi ve Kamuyu Aydınlatma Platformu üzerinden ulaşılabilir.
Fon dokümanları, finansal raporlar ve diğer güncel açıklamalar ilgili mevzuat çerçevesinde yayımlanır.
Özel fon, katılma payları önceden belirlenmiş bir veya birden fazla nitelikli yatırımcıya tahsis edilen yatırım fonudur.
Fonun yatırım stratejisi, süresi, hedef varlıkları ve raporlama yapısı yatırımcıların ihtiyaçları doğrultusunda şekillendirilebilir.
Özel fonlar; aile şirketleri, holdingler, kurumsal yatırımcılar, gayrimenkul sahipleri, şirket ortakları ve yatırım grupları için yapılandırılabilir.
Fon kurulmasının uygunluğu; yatırım modeli, yatırımcı yapısı, fon büyüklüğü, süre ve operasyonel ihtiyaçlar birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları
Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan toplanan kaynakların gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve mevzuatta izin verilen diğer varlıklarda değerlendirilmesi amacıyla kurulan yatırım fonudur.
Fon toplam değerinin kural olarak en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması gerekir.
GYF’ler; arsa, arazi, konut, ofis, lojistik merkezi, depo, fabrika, otel, alışveriş merkezi ve benzeri gayrimenkullere yatırım yapabilir.
Fonun yatırım yapabileceği varlıklar ve portföy sınırlamaları, kendi bilgilendirme dokümanlarında açıklanır.
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu, bağımsız bölümlerinin toplam brüt alanının yarısından fazlası konut kullanımına ayrılan gayrimenkul projelerine yatırım amacıyla kurulan bir GYF türüdür.
Projeye ilişkin yatırım, geliştirme ve uygulama esasları ilgili mevzuat ile fon dokümanlarında belirlenir.
Diğer GYF’ler ağırlıklı olarak tamamlanmış veya gelir üreten gayrimenkullere yatırım yaparken Proje GYF’ler geliştirme ya da inşaat aşamasındaki konut ağırlıklı projelere yatırım yapabilir.
Bu nedenle Proje GYF’lerde ruhsat, inşaat maliyeti, yüklenici, tamamlanma ve satış performansı gibi proje geliştirme riskleri öne çıkar.
Doğrudan yatırımda taşınmazın mülkiyeti yatırımcıya ait olur ve yönetim süreçleri yatırımcı tarafından yürütülür.
GYF yatırımında ise yatırımcı fonun katılma payını edinir; gayrimenkullerin seçimi, yönetimi, kiralanması ve değerlemesi profesyonel olarak gerçekleştirilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, anonim şirket şeklinde kurulan ve payları borsada işlem görebilen bir sermaye piyasası kurumudur.
GYF ise portföy yönetim şirketi tarafından kurulan bir fon malvarlığıdır. Katılma paylarının alım-satım esasları fonun ihraç belgesinde belirlenir.
GYF’ler; kira gelirleri, gayrimenkullerin değer artışı, satış kazançları ve gayrimenkule dayalı yatırımlardan elde edilen gelirler yoluyla değer yaratmayı hedefleyebilir.
Proje GYF’lerde getiri, projenin geliştirilmesi ve bağımsız bölümlerin satılması veya kiralanması yoluyla da oluşabilir.
Fon portföyündeki gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri, SPK düzenlemeleri kapsamında yetkilendirilmiş bağımsız değerleme kuruluşları tarafından değerlenir.
Değerleme sonucu tahmini piyasa değerini ifade eder ve varlığın aynı bedelle satılacağını garanti etmez.
Girişim Sermayesi Yatırım Fonları
Girişim Sermayesi Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan toplanan kaynakların büyüme ve değer yaratma potansiyeli taşıyan girişim şirketlerine yönlendirildiği yatırım fonudur.
Fon toplam değerinin kural olarak en az %80’inin girişim sermayesi yatırımlarından oluşması gerekir.
GSYF’ler; büyüme potansiyeli taşıyan, yenilikçi ürün veya hizmetler geliştiren ya da sermaye ve yönetim desteğiyle değerini artırabilecek şirketlere yatırım yapabilir.
Şirketler; iş modeli, yönetim kadrosu, finansal yapısı, büyüme kapasitesi ve çıkış olanakları bakımından değerlendirilir.
GSYF’ler; sermaye artırımı, mevcut payların devralınması, şirket kuruluşuna katılım, mevzuatta izin verilen borçlanma araçları veya yapılandırılmış yatırım modelleri aracılığıyla yatırım yapabilir.
Yatırım yöntemi, şirketin ihtiyaçlarına ve fonun yatırım stratejisine göre belirlenir.
Getiri; yatırım yapılan şirketin büyümesi, değer kazanması, yeni yatırım alması, başka bir şirkete satılması veya halka arz edilmesi gibi gelişmeler sonucunda oluşabilir.
Kazanç çoğunlukla fondaki yatırımın tamamen veya kısmen elden çıkarılmasıyla gerçekleşir. Hedeflenen getirinin veya çıkışın gerçekleşmesi garanti değildir.
Katılma Paylarının Alım ve Satımı
Katılma paylarının satış kanalları, asgari yatırım tutarı, ödeme koşulları ve gerekli belgeler fonun ihraç belgesinde açıklanır.
Yatırımcının nitelikli yatırımcı statüsünü belgelendirmesi ve ilgili sözleşme ve formları tamamlaması gerekir.
GYF, Proje GYF, GSYF ve özel fon kurulumu hakkında bilgi almak için internet sitemizdeki “Bize Ulaşın” bölümünde yer alan iletişim kanallarını kullanabilirsiniz.
Talepler; yatırımın niteliği, yatırımcı yapısı, hedeflenen süre ve fon büyüklüğü dikkate alınarak değerlendirilir.
YASAL UYARI
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımakta olup herhangi bir fonun katılma paylarının satışına yönelik teklif, davet veya yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir. Fonlara ilişkin bağlayıcı bilgiler; ilgili fonun ihraç belgesi, iç tüzüğü, yatırımcı bilgi formu, fon ihraç sözleşmesi ve Kamuyu Aydınlatma Platformunda yayımlanan güncel açıklamalarda yer alır.
SON GÜNCELLEME: AĞUSTOS 2026
